对 低价 转让 房产 可以 核定 计税 价格 _ 东方 财富 网

原 标题 ： 对 低价 转让 房产 可以 核定 计税 价格

　　一 、 两个 典型 案例

案例 一 ： 2017 年 12 月 11 日 ， YY房地产公司以 每 平方米 2000 元 的价格销售 其 开发 的 五套 门市 房 ， 房屋 总 价款 966600 元 。YY房地产公司 未 将该 房款 记 入 销售 收入 账目 ， 亦未 进行 纳税 申报。

2019 年 1 月 ， B 市 税务局 稽查 局 对 YY房地产公司 涉税 情况 进行 立案 检查。

2019 年 6 月 ， YY 房地产 公司 以 每 平方米 2000 元 的 计税 价格 ， 向 B 市 C 区 税务局 申报 缴纳 其 出售 的 案 涉 5 套 门市 房 的 增值税 及 城建 税。

2019 年 9 月 23 日 ， B 市 税务局 稽查 局 认定 上述 5 套 门市 房 申报 的 计税 依据 明显 偏低 ， 又 无正当理由 ， 决定 对其 计税 价格 进行 核定 ， 在 具体 核定 时 ， 以 评估 公司评估 的市场价格 每 平方米 6000 元 为 基数 下浮 20% ， 核定 计税 价格 为 每 平方米 4800 元 ， 补征 税款 62490.47 元。

对 YY 房地产 公司 不 如实 申报 的 违法行为 ， B 市 税务局 稽查 局 根据 《税收 征收 管理 法》 第六 十三 条 第一 款 有关 “纳税人 在 账簿 上 多 列 支出 或者 不 列 、 少 列 收入 ，或者 经 税务 机关 通知 申报 而 拒不 申报 或者 进行 虚假 的 纳税 申报 ， 不 缴 或者 少缴 应纳 税款 的 ， 是 偷税。 对 纳税人 的 ， 由 税务 机关 追缴 其 不 缴 或者 少缴 的 税款 、滞纳金 ， 并处 不 缴 或者 少缴 的 税款 百分之 五十 以上 五倍 以下 的 罚款 ”的 规定 ， 对 YY 房地产 公司 上述 涉税 违法行为 定性 偷税 ， 处以 少缴 税款 1 倍 的 罚款 62490.47 元。

　　案例 二 ：2012 年 5 月 ， 吴某 在 其 居住 地 A 市 购进 一套商品房 ， 购入 价 60 万元。 2020 年 12 月 ， 吴某 将该 商品房 按照 原 购入 价 转让 给 其 成年 女儿 吴某某。 在 吴某 代 吴某某 申报契税时 ， A 市 税务 机关 对 计税 价格 进行 了 核定 ， 核定价为 150 万元。

对此 ， 征纳 双方 争议 较大。

吴某 认为 ： 其 低价 转让 房产 给 其 女儿 ， 符合 民事 法律 规定 ， 应属 有 正当 理由 ， 不应 被 核定 计税 价格。

A 市 税务 机关 则 认为 ： 根据 《税收 征收 管理 法》 第三 十五 条 、 《税收 征收 管理 法 实施 细则》 第四 十七 条 以及 《财政部 、 国家 税务 总局 关于 推广 应用 房地产 估价 技术 加强存量房 交易 税收 征管 的 通知》 (财税[2011]61 号) 的 有关 规定 ， 纳税人 申报 的 计税 依据 明显 偏低 ， 又 无正当理由 的 ， 税务 机关 有权 按照 合理 方法 核定 其 应纳 税额 ， 此处 的 正当 理由 是 指 税法 层面 ； 对于 经 存量房 核 价 系统 评估 认定 申报 交易 价格 偏低 ， 又 没有 正当 理由 的 ， 按 核定 计税 价格 征税 ， 核定 计税 价格 可 参照 存量 房 申报价格 评估值 确定。

　　二 、 对 低价 转让 房产 可以 核定 计税 价格

(一) 核定 计税 价格 符合 法律 规定

根据 《税收 征收 管理 法》 第三 十五 条 第一 款 第六 项 的 规定 ， 纳税人 申报 的 计税 依据 明显 偏低 ， 又 无正当理由 的 ， 税务 机关 有权 核定 其 应纳 税额。

实质上 ， 对 “计税 依据 明显 偏低 ， 又 无正当理由” 的 理解 ， 就是 一个 举证 责任 分配 及 证明 标准 的 问题。 在 需要 依据 《税收 征收 管理 法》 第三 十五 条 第一 款 第六项 依法 核定 时 ， 税务 机关 应 首先 证明 纳税人 计税 依据 “明显 偏低”。 一般 是 依据 个案 实际 ， 并 参照合同法 相关 司法 解释 来 证明。 具体 到 “无正当理由” 的 判断 ， 应由 纳税人 先 举证 其 有 正当 理由 ， 再 由 税务 机关 根据 执法 经验 及 逻辑 推理 来 判断 该 理由 是否 正当。

有人 认为 ： 在 纳税人 没有 被 认定 偷税 的 前提 下 ， 税务 机关 行使 税收 核定 权 干涉 了 民法 的 契约 自由 原则。 此 观点 较为 片面。

最高人民法院 在 “广州 德 发 房产 建设 有限公司 诉 广州 市地方 税务 局 第一 稽查 局 税务 处理 决定 案 ”判决书 中 ， 写 有 这样 一段 ：“ 保障国家 税收的 足额 征收 是 税务 机关 的 基本 职责 ， 税务 机关 对 作为 计税 依据 的 交易 价格 采取 严格 的 判断 标准 符合 税收 征管 法 的 目的。 如果 不 考虑 案件 实际 ， 一律 要求 税务 机关 必须 以 拍卖成交价格 作为 计税 依据 ， 则 既 可能 造成 以 当事人 意思 自治 为名 排除 税务 机关 的 核定 权 ， 还 可能 因 市场 竞价 不 充分 导致 拍卖 价格 明显 偏低 而 造成 国家 税收 流失。 因此 ， 有效 的 拍卖 行为 并 不能绝对 地 排除 税务 机关 的 应纳 税额 核定 权 ， 但 税务 机关 行使 核定 权时 仍应 有 严格 限定。 “

最高人民法院 上述 判决 ， 立足 于 现有 法律 及 规定 ， 明确 认可 税务 机关 对 低价 转让 房产 可 依法 核定 计税 价格 ， 意义 重大 ， 影响 深远。

事实上 ， 民事 法律 法规 是 调整 民事 主体 间 人身 关系 和 财产 关系 的 ， 其 立法 精神 对 税收 立法 有 较大 影响。 但 作为 税务 机关 ， 仍应 立足 现有 税收 法律 规定 ， 依法 履行 职责。

案例 一 中 ， 因 YY 房地产 公司 上述 5 套 门市 房 申报 的 计税 依据 明显 偏低 ， 又 无正当理由 ， 即使 没有 被 定性 偷税 ， 税务局 机关 也 可 依法 核定 其 计税 价格。

　　(二) 核定 的 计税 价格 应 合理

《税收 征收 管理 法 实施 细则》 第四 十七 条 规定 ： “纳税人 有 税收 征管 法 第三 十五 条 或者 第三 十七 条 所列 情形 之一 的 ， 税务 机关 有权 采用 下列 任何 一种 方法核定 其 应纳 税额 ：( 一) 参照 当地 同类 行业 或者 类似 行业 中 经营 规模 和 收入 水平 相近 的 纳税人 的 税负 水平 核定 ； (二) 按照营业 收入或者成本加 合理 的 费用 和利润的 方法 核定 ； (三) 按照 耗用 的原材料、 燃料 、 动力 等 推算 或者 测算 核定 ； (四) 按照 其他 合理 方法 核定。 采用 前款 所列 一种 方法 不足以 正确 核定 应纳 税额 ， ， 可以 同时 采用 两种 以上 的 方法 核定。 纳税人 对 税务机关 采取 本条 规定 的 方法 核定 的 应纳 税额 有 异议 的 ， 应当 提供 相关 证据 ， 经 税务 机关 认定 后 ， 调整 应纳 税额。 “

《国家 税务 总局 关于 规范 税务 行政 裁量 权工作的 指导意见》 (国税发 〔2012〕 65 号) 规定 了 合理 裁量 的 原则 ， 要求 税务 机关 行使 行政 裁量 权 应当 符合 立法 目的 和 法律 原则 ； 要 全面 考虑 相关 事实 因素 和 法律 因素 ， 排除 的 相关 因素 符合 干扰 的 维护纳税人 合法 权益 ， 努力 实现 法律 效果 与 社会 效果 的 统一 ； 可以 采取 多种 方式 实现 行政 目的 的 ， 应当 选择 对 纳税人 损害 损害 的 方式 ， 对 纳税人 造成 的 损害 不得 与 所 保护 的 法定 利益 显失 均衡。

因此 ， 在 具体 行使 税收 核定 权时 ， 要 满足 合理 性 的 要求。 案例 一 中 ， B 市 税务局 稽查 局 以 评估 公司 评估 的 市场 价格 每 平方米 6000 元 为 基数 下浮 20% ， 核定 计税 价格 为 每平方米 4800 元 ， 就 充分 考虑 了 合理 性 要求。

　　(三) 直系亲属 间 低价 转让 房产 可以 不予 核定

《民法典》 第三 条 规定 ， “民事 主体 的 人身 权利 、 财产权利 以及 其他 合法 权益 受 法律 保护 ， 任何 组织 或者 个人 不得 侵犯。 ”税务 机关 在 对 房产 转让 计税 价格 行使 裁量 权时 ， 应 呼应 民法典 保护 公民 合法 权益 的 立法 精神 ， 更加 注重 执法 行为 计税 合理 性 的平衡 好 国家 的 税收 利益 和 纳税人 的 合法 权益。

《民法典》 是 调整 平等 民事 主体 间 人身 关系 和 财产 关系 的 法律 ， 一般 并 不能 直接 适用 于 税收 执法 行为 ， 但这 不能 推导 出 税收 执法 就 不用 考虑 民法典 了。 正如 ：王利明 教授 所述 ““ 民法典 在 确认 和 保护 公民 各项 民事 权利 的 同时 ， 也在 一定 程度 上 具有 促进 国家 权力 依法 行使 的 作用。 这 是 因为 ， ， 民事 权利 的 确定 和 保护 本身 就 为 国家 权力 的 行使 划定 了 边界 …… 民法典 可以 作为 行政 决策 、 行政管理 、 行政 监督 的 重要 标尺 ， 行政 执法 要 尊重 民法典 规定 的 财产 权利 、 人身 权利 等。 ”因此 ， 税收 执法 在 严格 执行 税法 规定 的 同时 ， 应 充分 尊重 《民法典》保护 私 权利 的 理念。

案例 二 中 ， 因 吴某 和 吴某某 为 直系亲属 ， 相互 间 负有 赡养 或者 扶养 的 义务 ， 按照 我国 传统 文化 和 家庭 观念 ， 吴某 向 吴某某 低价 转让 房产 实属 正常 ， 税务 机关 应予以 尊重 ， 科学 行使 《税收 征收 管理 法》 第三 十五 条 第一 款 第六 项 有关 “正当 理由” 的 裁量 权 ， 认可 其 计税 价格 为 转让 价格。

某 地 结合 当地 实际 情况 ， 在 合法 的 前提 下 ， 于 2013 年 发布 规范 性 文件 ， 明确 ： “将 房屋 转让 给 配偶 、 父母 、 子女 、 祖父母 、 外祖父母 、 孙子 女 、 外孙 子女 、 兄弟 姐妹 以及 对 转让人 承担 直接 抚养 或 赡养 义务 的 抚养 人 或者 赡养 人 ， 以 不 低于 成本 价 (转让 人 的 购房 原价 等) 为 计税 价格。 成本 价 (转让 人 的 购房 原价) 以发票或 契税 完税 证明 载明 的 价格 为准 ”。 该 规定 平衡 了 国家 的 税收 利益 和 相对 人 的 民事 权益 ， 值得 肯定。

(作者 张学 干 为 税务律师)

（文章 来源 ： 澎湃 新闻）

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