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原 标题 ： 北京 严管 长 租 公寓 ： 预收 房租 不得 超过 3 个 月 租金 “租金 贷” 只能 拨付 给 个人 来源 ： 北京 日报 客户 端
频繁 “爆 雷” 的 长 租 公寓 ， 迎来 了 监管 新 规。2 月 2 日 ， 北京市 住 建委 、 市 市场 监管局 、 市 金融 局 、 市委 网 信 办 、 北京 银 保监局 联合 印发 《关于 规范 本市 住房 租赁 企业 经营 活动 的 通知》 ， 首次 明确 禁止 “长收 短 付 ”， 严控“ 租金 贷 ”拨付 对象 ， 承租人 申请 的“ 租金 贷 ”资金 不得 拨付 给 住房 租赁 企业 ， 只能 拨付 给 个人。新 规 将于 2021 年 3 月 1 日 起 正式 实施。
亮点 1 ： “租金 贷” 只能 拨付 给 个人
以 分期 月 付租金 更 便宜 的 噱头 ， 鼓励 租客 申请 “租金 贷” ， 从而 一次性 从 银行 或 小 贷 机构 获取 12 个 月 的 租金 ， 再 按月 或 季度 向 房东 支付 租金 ， 一 进 一 出 之间 ， 一个 无形 的 资金 池 就 形成 了。 池内 的 资金 本 应 只 用于 支付 租金 ， 可 也 有 长 租 公寓 运营 商 玩起 期限 错 配 ， 比如 将 资金 用于 向 ， ， 持续 持续 扩大 市场 规模 ，可 一旦 经营 受阻 ， “8 个 瓶盖 盖 10 个 瓶” ， 就会 出现 资金 链 紧张 甚至 断裂。
缺乏 监管 的 “租金 贷” 和 资金 池 ， 是 长 租 公寓 频繁 “爆 雷” 的 深 层次 原因 ， 也是 新 规 的 核心 内容。 通知 明确 ， 住房 租赁 企业 向 承租人 预收 的 租金 数额 原则上不 得 超过 3 个月 租金 ， 收 、 付租金 周期 必须 匹配 ； 收取 的 押金 数额 不得 超过 1 个 月 租金 ， 且 应当 通过 北京 房地产 中介 行业 协会 的 的 专用 账户 托管 ； 严控 “租金 贷” 拨付 对象 银行业 金融 机构 、小额 贷款 公司 等 机构 不得 将 承租人 申请 的 “租金 贷” 资金 拨付 给 住房 租赁 企业。
“租客 申请 了 住房 租赁 贷款 后 ， 放贷 机构 可以 把 贷款 发放 给 租客 ， 也 可以 签订 协议 后 直接 发放 给 房东 ， 但 不能 发放 给 住房 租赁 企业 ， 及其 关联 企业 或 利益 相关 方。” 市 住建委 相关 负责 人 介绍 ， 此前 已经 预收 的 超过 3 个 月 的 租金 部分 和 存量 “租金 贷” ， 租赁 企业 要 建立 专户 逐步 化解 ； 已经 的 押金 ， 也要 一并 纳入 专用 账户 托管 的 的 托管 的具体 方式 和 流程 后续 还会 出台 配套 细则。
亮点 2 ： 不得 强制 收取 装修 费用
“租赁 到期 了 ， 当初 交 的 押金 却不 给 退。” “不 降价 就 解约 ， 装修 家具 费 要 5 万。” 租赁 纠纷 的 发生 ， 影响 着 承租人 的 安居。 针对 承租人 和 房东 的 槽 点， 新 规 也 开 出 了 “药方”。
通知 提出 ， 住房 租赁 企业 应当 使用 本市 住房 租赁 合同 示范 文本 ， 用 示范 文本 避免 因 霸王 条款 、 约定 不明 引发 后续 纠纷 ， ， 在 签订 承租 或 出租 房屋 合同 3 日内 将 合同 信息 在 北京市 住房 租赁 监管 平台备案 ， 未 如实 备案 的 企业 将 限制 其 通过 互联网 发布 房源 信息。
其次 ， 住房 租赁 企业 出资 对 租赁 住房 进行 装修 的 ， 应当 取得 房屋 产权 人 书面 同意。 住房 租赁 企业 提前 解除合同 的 ， 应 依据 合同 约定 履行 各方 责任 ， 不得 强制 收取 装修 费用。
在 押金 退还 上 ， 通知 也 明确 ， 住房 租赁 企业 应 于 合同 终止 后 2 个 工作 日内 通知 北京 房地产 中介 行业 协会 退还 押金 ， 北京 房地产 中介 行业 协会 应 在 1 个 工作 日内 将 押金 的 本金 和 同期存款 利息 退还 给 承租人。
亮点 3 ： 情节 严重 将 进行 风险 警示
“长 租 公寓 要 规范 发展 ， 但 需要 重申 的 是 ， 大力 发展 住房 租赁 市场 的 政策 主 基调 依然 没有 变。” 市 住 建委 相关 负责 人 也 表示 ， 北京 将 继续 支持 专业化 、 规模 化 住房 租赁 企业 持有 房屋 并 依法 出租 ， 符合 条件 的 住房 租赁 企业 可以 按 规定 享受 税收 、 金融 等 优惠政策。
当然 ， 对于 绝不 改正 者 ， 各 部门 也 将 加强 联合 监管。 通知 规定 ， 住房 租赁 服务 企业 存在 违法 违规 行为 较多 的 ， 由市 住 建 部门 列入 重点 关注 名单 并向 社会 公布 ， 提示 谨慎 选择 ；情节 严重 的 列入 风险 警示 名单 并向 社会 公布 ， 警示 重大 风险 ； 根据 住 建 部门 的 意见 ， 市场 监管 部门 依法 依 规 责令 有关 主体 停止 发布 相关 广告。 网络 信息 平台 未 履行 核验 发布 主体 和 房源 信息责任 的 ， 网 信 部门 可 根据 住房 城乡 建设 部门 意见 ， 依法 对其 相关 业务 采取 整顿 措施。
全文 如下 ：
北京市 住房 和 城乡 建设 委员会 北京市 市场 监督 管理局 北京市 互联网 信息 办公室 北京市 地方 金融 监督 管理局 中国 银行 保险 监督 管理 委员会 北京 监管局 关于 规范 本市 住房 租赁 企业 经营 活动 的 通知
京 建 发 〔2021〕 40 号
各 有关 单位 ：
为 规范 我市 住房 租赁 企业 经营 活动 ， 促进 我市 住房 租赁 市场 健康 平稳 发展 ， 按照 住 建 部 等 六 部委 《关于 整顿 规范 住房 租赁 市场 秩序 的 意见》 （建房 规 〔2019〕 10 号） 有关 规定 ，现 就 有关 事项 通知 如下 ：
一 、 本 通知 适用 于 住房 租赁 企业 分散 承租 他人 住房 ， 再 出租 给 承租人 居住 ， 并向 承租人 收取 租金 的 活动。
二 、 住房 租赁 企业 在 本市 开展 业务 前 ， 应向 注册 所在 区 住房 城乡 建设 部门 报送 开业 信息 和 从业人员 名单。 未 报送 开业 信息 的 企业 不得 通过 互联网 发布 房源 信息。
三 、 住房 租赁 企业 应当 使用 本市 住房 城乡 建设 部门 和 市场 监管 部门 制定 的 住房 租赁 合同 示范 文本。
四 、 住房 租赁 企业 向 承租人 预收 的 租金 数额 原则上不 得 超过 3 个 月 租金 ， 收 、 付租金 的 周期 应当 匹配。
五 、 住房 租赁 企业 向 承租人 收取 的 押金 应当 通过 北京 房地产 中介 行业 协会 建立 的 专用 账户 托管 ， 收取 的 押金 数额 不得 超过 1 个 月 租金。
住房 租赁 企业 应 于 合同 终止 后 2 个 工作 日内 通知 北京 房地产 中介 行业 协会 退还 押金 ， 北京 房地产 中介 行业 协会 应 在 1 个 工作 日内 将 押金 的 本金 和 同期 存款 利息 退还 给 承租人。
六 、 住房 租赁 企业 应 于 签订 承租 或 出租 房屋 合同 后 3 日内 ， 将 合同 信息 （包括 房屋 坐落 、 面积 、 间 数 、 价格 和 租赁 双方 等） 录入 北京市 住房 租赁 监管 平台 备案。 未 如实 备案 合同 的企业 不得 通过 互联网 平台 发布 房源 信息。
七 、 银行业 金融 机构 、 小额 贷款 公司 等 机构 不得 将 承租人 申请 的 “租金 贷” 资金 拨付 给 住房 租赁 企业。
八 、 住房 租赁 企业 出资 对 租赁 住房 进行 装修 的 ， 应当 取得 房屋 产权 人 书面 同意。 住房 租赁 企业 提前 解除合同 的 ， 应 依据 合同 约定 履行 各方 责任 ， 不得 强制 收取 装修 费用。
九 、 北京 房地产 中介 行业 协会 应当 建立 纠纷 调解 机制 ， 定期 公布 住房 租赁 企业 被 投诉 情况 ， 调解 住房 租赁 企业 和 当事人 纠纷。
十 、 本市 支持 专业化 、 规模 化 住房 租赁 企业 持有 房屋 并 依法 出租。 住房 租赁 企业 可以 按 规定 享受 税收 、 金融 等 优惠政策。
十一 、 住房 租赁 服务 企业 存在 违法 违规 行为 较多 的 ， 由市 住房 城乡 建设 部门 列入 重点 关注 名单 并向 社会 公布 ， 提示 谨慎 选择 ； 情节 严重 的 列入 风险 警示 名单 并向 社会 公布 ， 警示 重大风险 ； 根据 住房 城乡 建设 部门 的 意见 ， 市场 监管 部门 依法 依 规 责令 有关 主体 停止 发布 相关 广告。 网络 信息 平台 未 履行 核验 发布 主体 和 房源 信息 责任 的 ， ， 信 部门 可 根据 住房 城乡 建设 部门 意见 可 根据 住房 城乡 建设 部门 意见 可 根据 住房 城乡 建设依法 对其 相关 业务 采取 整顿 措施。
十二 、 本 通知 自 2021 年 3 月 1 日 起 施行 ， 此前 已 签订 的 合同 继续 履行。
北京市 住房 和 城乡 建设 委员会 北京市 市场 监督 管理局
北京市 互联网 信息 办公室 北京市 地方 金融 监督 管理局
中国 银行 保险 监督 管理 委员会 北京 监管局
2021 年 1 月 28 日
